Fiscalité immobilière : le mode de détention décide de tout.
Acheter, louer, céder, transmettre : chaque étape d'un projet immobilier a ses conséquences fiscales, et elles dépendent d'abord de la façon dont le bien est détenu. SFI les compare avant l'acte, pas après.
Les sujets
Acquisition
Mode de détention, financement, frais : les choix faits à l'achat conditionnent tout le reste.
Location nue
Revenus fonciers, charges, déficits : le régime de droit commun et ses options.
Location meublée
Analyse fiscale des régimes, y compris LMNP / LMP lorsque pertinent.
SCI & sociétés
Société à l'IR ou à l'IS, associés, comptes courants, gouvernance.
TVA immobilière
Opérations soumises, options, régularisations.
En savoir plusCession & plus-values
Calcul, exonérations éventuelles, calendrier : la sortie se prépare dès l'entrée.
Démembrement
Usufruit, nue-propriété : un outil de transmission puissant, à manier avec méthode.
En savoir plusInvestissement France / Maroc
Biens dans l'autre pays : convention, déclarations, transmission.
En savoir plusTrois modes de détention, trois logiques
Il n'y a pas de bonne réponse en général : il y a la réponse adaptée à vos objectifs — revenus, revente, transmission.
| Critère | Détention directe | SCI à l'impôt sur le revenu | Société à l'IS |
|---|---|---|---|
| Imposition des loyers | Dans le foyer fiscal du propriétaire | Chez les associés, à proportion de leurs droits | Dans la société, puis chez l'associé en cas de distribution |
| Souplesse à plusieurs | Limitée (indivision) | Forte : statuts, parts, gouvernance | Forte |
| Transmission | Bien par bien | Par cession ou donation de parts | Par cession ou donation de titres |
| Formalisme | Faible | Comptabilité, assemblées | Comptabilité complète, IS |
| À vérifier | Régime des revenus et de la plus-value | Cohérence avec le projet familial | Fiscalité à la sortie et des distributions |
Lecture qualitative, pour orienter la réflexion : la comparaison chiffrée se fait sur votre projet.
Questions fréquentes
SCI ou détention en direct ?
La comparaison dépend de vos objectifs (revenus, revente, transmission), de vos associés et de l'horizon de détention. Elle se fait sur votre projet, chiffres à l'appui.
J'ai un bien au Maroc et je suis résident fiscal en France : que déclarer ?
Les revenus et la cession d'un bien situé au Maroc relèvent de règles conventionnelles spécifiques et ont des conséquences déclaratives en France. C'est l'un des sujets les plus fréquents du corridor.
Location meublée : quel régime ?
Il dépend de votre situation et de critères fixés par la loi, qui évoluent. Les règles en vigueur sont vérifiées à la date de l'analyse.
Un achat, une location, une revente en vue ?
Décrivez le projet avant l'acte : c'est là que les choix comptent.