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Due diligence fiscale et financière

Investir à l’étranger : analyser avant d’acheter

Immobilier, entreprise à acquérir, transmission, structuration : une méthode pour comparer des flux nets, pas des rendements bruts. France, Maroc, Espagne, Europe.

Aucune opportunité publiéeNet Deal Return : opérationnelVérifié le 5 novembre 2026
Soumettre une opportunité à analyserCalculer le net d’une opération

Investir à l’étranger : ce que cette page fait, et ne fait pas

Un cadre d’analyse préalable, des outils de calcul et des vérifications. Pas d’offre, pas de promesse de rendement.

Publié sous la responsabilité éditoriale de Naym Boutfirass, président de SFISources consultées le

La réponse en une minute

Avant d’investir à l’étranger, on ne compare pas des rendements : on compare des flux nets, après les impôts de deux pays, le financement, le change et la sortie.

  • Le rendement brut est un point de départ, jamais un résultat.
  • Deux États peuvent taxer le même revenu : la convention dit comment l’éviter, revenu par revenu.
  • Le véhicule (direct, société, contrat) change qui est imposé, comment on sort et ce que reçoivent les héritiers.
  • Aucune opportunité n’est publiée ici. Cette page donne la méthode, les outils et les vérifications.

0opportunité publiée au 5 novembre 2026

SFI ne publie, ne recommande et ne commercialise aucune opportunité d’investissement sur cette page ni ailleurs sur ce site. Un « bon plan » présenté sous le nom de SFI ne vient pas de SFI.

Une opportunité ne serait publiée que si trois conditions étaient réunies :

  1. Un propriétaire de l’information. On sait qui la fournit et sous quelle responsabilité.
  2. Une date. On sait de quand date chaque chiffre.
  3. Une vérification. Les pièces (titre, comptes, bail, contrat) ont été contrôlées, et la date du contrôle est indiquée.

Les trois cas ci-dessous sont des études pédagogiques fictives, signalées comme telles. SFI n’est pas intermédiaire : elle n’achète, ne vend et ne place rien. Elle analyse une opportunité que vous lui soumettez, du point de vue fiscal et financier.

Le cadre d’analyse en sept étapes

Dans cet ordre : chaque étape évite une erreur coûteuse à l’étape suivante.

  1. 1

    Cadrer le projet

    Objectif (revenu, plus-value, usage personnel, transmission), horizon, capacité à supporter une perte, résidence fiscale de chaque personne concernée.

  2. 2

    Établir les faits sur l’actif

    Titre, état, revenus réels, identité du vendeur : tout ce qui est écrit et daté. Ce qui n’est que dit n’existe pas.

  3. 3

    Choisir le véhicule

    Direct, société civile, société à l’IS, placement indirect : qui est imposé, qui répond des dettes, comment on sort.

  4. 4

    Cartographier les flux et les impôts

    Pays de l’actif, France, convention, banque : qui reçoit quoi, qui taxe quoi, dans quelle devise (schémas ci-dessous).

  5. 5

    Chiffrer le net

    Séparer rendement brut, charges, financement, coûts de transaction, impôt, change et sortie, avec vos hypothèses : Net Deal Return.

  6. 6

    Vérifier

    Parcourir la checklist de due diligence ; confier le droit étranger à un professionnel local habilité.

  7. 7

    Décider ou renoncer

    Aller, négocier ou renoncer. Renoncer à temps est un résultat. Écrire la décision et ses motifs.

Ce que l’on peut analyser

Immobilier, entreprise, transmission, structuration, direct ou indirect : la méthode est la même, les pièces à contrôler changent.

Immobilier

Immobilier locatif

Appartement ou immeuble loué : titre, loyers réels, taxes locales, impôt des non-résidents, change, revente.

Fiscalité immobilière Entreprise

Entreprise à acquérir

Rachat de titres ou de fonds : prix, dette, garanties, dividendes, retenues, substance de la holding.

SFI Deals Transmission

Transmission

Bien ou titres à l’étranger dans une famille : loi applicable, droits, indivision, titre au nom des héritiers.

Succession internationale Structure

Structuration

Holding, SCI, société d’exploitation : qui détient quoi, flux de dividendes, régimes applicables, sortie.

Holding Architect Placement

Direct ou indirect

Détenir un bien ou des parts d’un contrat, d’un fonds, d’une société de placement : frais, contrôle, fiscalité du produit.

Assurance-vie internationale Pays

Un pays précis

Maroc, Espagne, Luxembourg, Belgique, Pays-Bas : conventions, impôts des non-résidents, particularités locales.

France–Maroc

Quatre schémas pour lire les flux

Chaque schéma se lit à trois vitesses : trois secondes, trente secondes, ou en détail.

Un bien loué à l’étranger, financé en France : où va chaque euro

3 secondesLes loyers arrivent, la banque et deux fiscs se servent, le change joue sur tout : le « net » se lit après tout cela.

Schéma des flux d’un bien loué à l’étranger par un investisseur résident de France. 1 : l’investisseur paie le prix et les frais ; 2 : la banque prête ; 3 : les locataires paient les loyers ; 4 : le bien génère des charges ; 5 : l’investisseur rembourse les mensualités ; 6 : l’impôt du pays du bien est prélevé ; 7 : l’impôt français est dû, avec un crédit d’impôt éventuel selon la convention.FrancePays du bienInvestisseurBanqueFisc françaisBien louéLocatairesChargesFisc du paysdu bienPrix + frais12Loyers345Impôt local6Impôt français7Crédit d’impôt ?Change € ↔ devise localeRien ici n’est un taux : tout est à saisir
  • Loyers
  • Prix, capital, argent
  • Impôt, retenue
  • Pièce, information
Hypothèse : résident fiscal de France ; bien locatif ; prêt bancaire. Unités : montants en euros ou en devise du bien selon le cas. Source : impots.gouv.fr (IFI), analyse SFI. Valable au 5 novembre 2026. Illustration pédagogique.

30 secondesLes numéros du schéma, dans l’ordre :

  1. Vous payez le prix et les frais d’acquisition (droits, notaire, agence), souvent dans une autre devise que l’euro.
  2. La banque finance une partie de l’achat. Prêt en euros ou en devise locale : le choix déplace le risque de change.
  3. Les locataires paient les loyers, déduction faite de la vacance et des impayés.
  4. Le bien coûte aussi des charges : entretien, assurance, copropriété, gestion.
  5. Les mensualités repartent vers la banque. Ce n’est pas un impôt, mais c’est un flux de trésorerie à tenir.
  6. Le pays du bien taxe les loyers (puis la plus-value à la revente) selon ses règles, y compris pour un non-résident.
  7. La France taxe aussi, en principe, si vous y êtes résident fiscal. La convention dit comment éviter la double imposition (crédit d’impôt ou exonération) : la méthode se lit sur le texte, revenu par revenu.
ExpertHypothèses, limites et points à faire vérifier
  • Hypothèse : investisseur résident fiscal de France, bien locatif loué à des particuliers, prêt bancaire. Aucun taux n’est porté sur le schéma. Hypothèse
  • Un crédit d’impôt est en général plafonné à l’impôt français correspondant : il ne couvre pas toujours l’impôt étranger. La méthode applicable à chaque revenu est à lire dans la convention. À vérifier
  • Un résident fiscal de France est en principe redevable de l’IFI sur son immobilier situé à l’étranger au-delà du seuil de 1,3 million d’euros. La page officielle ne le dit que par opposition aux non-résidents, imposés sur leurs seuls biens situés en France. Officiel (lecture a contrario : À vérifier)
  • Les comptes bancaires ouverts à l’étranger se déclarent chaque année. À vérifier

Quatre manières de détenir : le véhicule change qui est imposé

3 secondesMême bien, quatre véhicules : direct, société civile, société à l’impôt sur les sociétés, ou placement indirect. L’imposition et la sortie changent.

Schéma de quatre véhicules de détention d’un bien à l’étranger. Voie 1 : détention directe, l’investisseur paie le prix et possède le bien. Voie 2 : une SCI ou société de personnes détient le bien. Voie 3 : une société à l’impôt sur les sociétés, avec dividendes. Voie 4 : un contrat ou un fonds, sans propriété directe du bien.1 Détention directe2 SCI ou société de personnes3 Société à l’impôt sur les sociétés4 Contrat ou fonds (indirect)Prix + fraisCapitalDétientCapitalDétientPrimesInvestitRevenus imposés chez vous‡Selon transparence ou option‡Société, puis dividendes‡Règles propres au contrat‡
  • Prix, capital, argent
  • Biens, titres, services
Hypothèse : principes généraux, sans taux ni pays précis. Unités : montants en euros ou en devise du bien selon le cas. Source : analyse SFI. Valable au 5 novembre 2026. Illustration pédagogique.

30 secondesLes numéros du schéma, dans l’ordre :

  1. Détention directe. Vous êtes propriétaire. Revenus et plus-value sont imposés chez vous, d’abord dans le pays du bien, puis en France si vous y êtes résident.
  2. SCI ou société de personnes. La société détient le bien, vous détenez des parts. Le pays du bien peut ne pas reconnaître la transparence d’une société étrangère : le revenu peut alors être imposé autrement.
  3. Société à l’impôt sur les sociétés. La société paie l’impôt sur ses bénéfices, puis verse des dividendes ou est revendue. Deux niveaux d’imposition, et une exigence de substance.
  4. Contrat ou fonds. Vous ne possédez pas le bien : vous détenez un contrat ou des parts. Fiscalité, frais et sortie dépendent du produit. SFI ne recommande ni ne distribue de produit.
ExpertHypothèses, limites et points à faire vérifier
  • Les mentions « imposé chez vous », « selon transparence ou option », « société, puis dividendes » sont des principes généraux. Hypothèse
  • Le traitement d’une société étrangère ou d’un contrat étranger dépend du droit de chaque pays : à faire établir par un professionnel local. À vérifier
  • Le schéma ne compare pas les coûts : voir le comparateur plus bas.

Acquérir une société à l’étranger via une holding : prix, dividendes, garanties

3 secondesLa holding paie le prix aux vendeurs ; les dividendes remontent ; deux fiscs peuvent se servir ; les garanties du contrat protègent le prix payé.

Schéma d’acquisition d’une société étrangère par une holding française. 1 : l’investisseur apporte capital et prêt à la holding ; 2 : la holding paie le prix aux vendeurs ; 3 : les vendeurs cèdent les titres ; 4 : la cible verse des dividendes ; 5 : l’impôt de la cible et la retenue sur dividendes sont dus dans le pays de la cible ; 6 : les dividendes reçus sont traités en France ; 7 : le protocole fixe les garanties d’actif et de passif.FrancePays de la cibleInvestisseurHoldingacquéreuseVendeursSociétécibleFisc françaisFisc du paysde la cibleProtocole etgaranties1Prix2Titres3Dividendes4IS + retenue567Prix des titres = valeur − dette nette‡
  • Dividendes
  • Prix, capital, argent
  • Impôt, retenue
  • Pièce, information
  • Biens, titres, services
Hypothèse : holding française, cible étrangère détenue à 100 %. Unités : montants en euros ou en devise du bien selon le cas. Source : analyse SFI. Valable au 5 novembre 2026. Illustration pédagogique.

30 secondesLes numéros du schéma, dans l’ordre :

  1. Vous apportez du capital et, le cas échéant, un prêt à la holding qui achète.
  2. La holding paie le prix des titres aux vendeurs.
  3. Les vendeurs cèdent leurs titres : la holding devient associée de la cible.
  4. La cible peut verser des dividendes à la holding.
  5. Le pays de la cible taxe les bénéfices de la cible et peut retenir un impôt sur les dividendes versés à l’étranger.
  6. En France, les dividendes reçus par la holding sont traités selon le régime applicable, sous conditions.
  7. Le protocole d’acquisition fixe les garanties d’actif et de passif, l’ajustement de prix et les conditions suspensives : c’est lui qui protège le prix payé.
ExpertHypothèses, limites et points à faire vérifier
  • Le régime mère-fille et la directive 2011/96/UE réduisent ou suppriment, sous conditions, l’imposition de dividendes entre sociétés éligibles. Les textes ne sont pas relus ici : À vérifier.
  • La substance de la holding (gestion effective, comptes, décisions) conditionne l’accès aux régimes favorables.
  • La formule « prix des titres = valeur d’entreprise − dette nette » est une relation comptable, pas un prix de marché. Hypothèse
  • SFI ne conduit pas la négociation du protocole ; elle analyse les effets fiscaux avec un professionnel local pour le droit étranger.

Transmettre un bien situé à l’étranger : trois questions distinctes

3 secondesQui hérite (loi civile), qui taxe (deux fiscs possibles), comment on gère à plusieurs (indivision) : trois questions, pas une.

Schéma de la transmission d’un bien situé à l’étranger. 1 : un parent transmet à ses héritiers ; 2 : le bien passe aux héritiers ; 3 : des droits peuvent être dus en France ; 4 : des droits ou taxes peuvent être dus dans le pays du bien ; 5 : un testament ou une donation précise la loi applicable.FrancePays du bienParentHéritiersFisc françaisBien à l’étrangerTestament oudonationFisc du paysdu bienTransmission1Le bien2Droits ?3Droits locaux ?4Loi applicable ?5Loi civile ≠ loi fiscale
  • Transmission
  • Impôt, retenue
  • Pièce, information
  • Biens, titres, services
Hypothèse : bien unique à l’étranger, parent et enfants résidents de France. Unités : montants en euros ou en devise du bien selon le cas. Source : analyse SFI. Valable au 5 novembre 2026. Illustration pédagogique.

30 secondesLes numéros du schéma, dans l’ordre :

  1. Un parent veut transmettre à ses enfants ou à son conjoint.
  2. Le bien situé à l’étranger fait partie de ce qui est transmis ; son titre de propriété doit pouvoir être mis à jour.
  3. La France peut taxer la transmission selon la situation du défunt ou du donateur et des bénéficiaires.
  4. Le pays du bien peut aussi imposer la transmission, ou exiger des formalités et des taxes locales.
  5. Un testament ou une donation précise ce que la loi permet de choisir, notamment la loi applicable à la succession.
ExpertHypothèses, limites et points à faire vérifier
  • La loi qui désigne les héritiers (réserve héréditaire, parts) n’est pas celle qui fixe l’impôt. À vérifier
  • Les biens imposables en France à titre gratuit dépendent du domicile du donateur ou du défunt et du bénéficiaire. À vérifier
  • À plusieurs héritiers, l’indivision suppose des règles de décision, de gestion et de sortie : à prévoir avant, pas après.
  • Pour aller plus loin : succession internationale et donations.

Comparer les véhicules de détention

Détention directe, SCI, société, assurance-vie ou fonds : à chaque ligne, des statuts de donnée.

Détention directe

Vous êtes propriétaire en nom propre, seul ou en indivision.

Atouts possibles

  • Peu de coûts de structure.
  • Un titre, un propriétaire : simple à lire.
  • Financement bancaire habituel pour un particulier.

Points d’attention

  • Responsabilité personnelle sur le bien.
  • Revenus et plus-value imposés chez vous : pays du bien, puis France si vous y êtes résident.
  • À la transmission, le bien suit les règles du lieu et celles de votre situation.
Ce qui change selon le pays
France (référence)
Régime des revenus fonciers, à chiffrer avec vos hypothèses. Hypothèse
Maroc
Achat par un étranger a priori possible pour le bâti ; restrictions possibles sur certains terrains, notamment agricoles ; titre à contrôler auprès de la conservation foncière. À vérifier
Espagne
Un numéro d’identification d’étranger est en général requis pour acheter ; l’impôt des non-résidents sur les loyers fait l’objet d’une déclaration spécifique. À l’achat : transfert (ancien) ou TVA et droit de timbre (neuf), taux régionaux. Source secondaire ancienne, À vérifier
Autre pays de l’UE
Droits d’enregistrement, impôt des non-résidents et publicité foncière propres à chaque État : à faire établir localement. Hypothèse

SCI ou société de personnes

Une société, souvent civile, détient le bien ; vous détenez des parts.

Atouts possibles

  • Parts transmissibles progressivement.
  • Mise en commun avec la famille ou des associés, règles de gouvernance écrites.

Points d’attention

  • Un pays étranger peut ne pas reconnaître la transparence d’une société française : le revenu peut y être imposé autrement.
  • Coûts de constitution et de comptabilité.
  • Plus-value sur les parts et plus-value sur le bien suivent des règles différentes.
Ce qui change selon le pays
France (référence)
Société civile à l’impôt sur le revenu (transparence) ou option pour l’impôt sur les sociétés : choix structurant. Hypothèse
Maroc
Forme de société et traitement fiscal à faire établir par un praticien marocain. À vérifier
Espagne
Les sociétés de capitaux sont d’usage courant ; l’équivalent d’une société civile n’a pas le même régime. À vérifier
Autre pays de l’UE
Reconnaissance de la transparence et fiscalité des associés non-résidents : à vérifier pays par pays. À vérifier

Société à l’impôt sur les sociétés (dont holding)

Une société paie l’impôt sur ses bénéfices ; vous recevez des dividendes ou revendez les titres.

Atouts possibles

  • Charges et amortissements traités au niveau de la société, selon les règles locales.
  • Patrimoine privé séparé de l’investissement.
  • On peut parfois revendre les titres plutôt que le bien.

Points d’attention

  • Deux niveaux d’imposition : la société, puis les dividendes (retenue à la source possible).
  • La substance (gestion effective, comptes, décisions) conditionne les régimes favorables.
  • Coût de sortie : liquidation ou cession de titres.
Ce qui change selon le pays
France (référence)
Holding : régime des dividendes reçus (mère-fille) sous conditions ; voir la page holding. Hypothèse
Maroc
Retenue sur dividendes et règles de change : à vérifier auprès de l’administration fiscale et de l’Office des changes. À vérifier
Espagne
Retenue sur dividendes ramenée à zéro ou réduite selon la convention et les conditions ; voir la page France–Espagne. À vérifier
Autre pays de l’UE
La directive mère-filiale 2011/96/UE vise à supprimer la retenue entre sociétés éligibles, sous conditions ; texte non relu ici. À vérifier

Assurance-vie, fonds ou placement indirect

Vous ne possédez ni l’immeuble ni l’entreprise : vous détenez un contrat ou des parts.

Atouts possibles

  • Aucune gestion directe.
  • Diversification possible.
  • Ticket d’entrée souvent plus bas.

Points d’attention

  • Frais en cascade et peu de contrôle sur les décisions.
  • Liquidité limitée selon le support.
  • Fiscalité propre au contrat ou au fonds, souvent différente de celle d’un immeuble détenu directement.
  • SFI ne recommande ni ne distribue aucun produit financier.
Ce qui change selon le pays
France (référence)
Régime fiscal et successoral propre à l’assurance-vie ; voir la page assurance-vie internationale. Hypothèse
Maroc, Espagne, autres
Contrat ou compte ouvert à l’étranger : déclaration à examiner. Traitement du fonds (transparent ou non) selon sa forme. À vérifier
Tableau de synthèse : principes généraux, à confirmer pays par pays (statut : hypothèse)
VéhiculeQui est imposé en premierCe qui pèseSortie et transmission
Détention directeVous, dans le pays du bien puis en FranceFrais d’achat, charges, responsabilité personnelleVente du bien ; héritage soumis aux lois du lieu
SCI ou société de personnesLes associés ou la société, selon la reconnaissance de la transparenceConstitution, comptabilité, qualification par le pays du bienCession de parts ou du bien ; parts transmissibles
Société à l’ISLa société, puis les associés sur les dividendesDouble imposition, substance, retenuesCession de titres, liquidation, dividendes
Placement indirectSelon le contrat ou le fondsFrais du produit, absence de contrôleRachat, règles propres au contrat

Checklist de due diligence

Filtrez par type d’opportunité et cochez : le compteur est local, rien n’est enregistré.

Le bien ou la cible : existence et propriété
Revenus et valeur
Fiscalité du pays de l’actif
Fiscalité française
Financement, change et flux
Sortie et transmission
Dernier contrôle avant signature

Trois études de cas fictives

Pour apprendre à poser les questions, pas pour copier un résultat.

Trois études pédagogiques fictives : les noms, les prix, les pays et les taux sont imaginaires.

Cas fictif · devise imaginaire · taux d’école

Un appartement loué dans un pays à devise locale, prêt en euros

Les faits (inventés)

  • Prix : 2 500 000 unités de devise locale (« DEV »), soit 250 000 € à 10 DEV pour 1 €.
  • Loyer annuel : 150 000 DEV, soit un rendement brut de 6,0 %. Vacance 8 %.
  • Prêt de 100 000 € à 4 % sur 20 ans. Frais d’achat 7 % + 50 000 DEV.
  • Revente après 8 ans à 2 900 000 DEV, la devise ayant perdu 5 % face à l’euro (10,5 DEV pour 1 €).
  • Taux d’impôt d’exemple : 10 % sur place, 30 % en France avec crédit plafonné, 10 % de prélèvements sans crédit.

La question

Que reste-t-il, en euros, de ce rendement brut de 6,0 % ?

Loyers à pleine occupation, 8 ans128 745 €
Vacance−10 300 €
Charges, gestion, taxe locale−35 225 €
Intérêts et frais du prêt−28 887 €
Coûts d’achat et de revente−37 000 €
Impôts sur loyers et plus-value−23 233 €
Hausse du prix du bien40 000 €
Effet de change−13 076 €
Gain net total21 024 €

Apport : 174 000 €. Taux de rendement interne annuel : 1,4 %.

À retenir. Le « 6 % » du brut ne dit rien de ce qui reste : la vacance, les charges, les frais, les impôts dans deux pays et la baisse de la devise l’ont ramené à 1,4 % par an sur l’apport. Chiffres fictifs, obtenus avec Net Deal Return : changez une hypothèse pour voir l’effet.

Cas pédagogique : devise, prix et taux sont imaginaires et ne constituent ni un rendement attendu ni une référence de marché ni un taux légal.

Cas fictif

Une holding française rachète une petite société étrangère

Les faits

  • Valeur d’entreprise négociée : 1 200 000 € ; dette nette de la cible : 200 000 €. Données inventées.
  • Le vendeur est le fondateur, qui reste un an comme dirigeant.
  • La holding est financée par un apport de l’investisseur et un prêt.

La question

Quelles questions poser avant de signer ?

  1. Prix des titres = 1 200 000 € − 200 000 € = 1 000 000 €. Si la dette réelle est de 260 000 €, le prix doit baisser de 60 000 € : d’où l’intérêt d’un ajustement de prix écrit.
  2. Qui garantit l’exactitude des comptes ? Un protocole sans garantie d’actif et de passif laisse le risque caché à l’acquéreur.
  3. Quel impôt local frappe les dividendes versés à la holding ? Quelle méthode applique la France à leur réception ? Les deux se lisent sur la convention et le régime mère-fille, sous conditions.
  4. La holding a-t-elle de la substance (décisions, comptes, gestion effective) ou n’est-elle qu’une boîte ?
  5. Et la sortie : vendre les titres, liquider, ou continuer ? Chaque voie a un coût fiscal propre.

À retenir. Dans une acquisition, le prix affiché est le début de la discussion : dette, garanties, dividendes et sortie font le net.

Cas pédagogique fictif ; aucune société, aucun prix ni aucun pays réels ; aucun rendement n’est suggéré.

Cas fictif

Un bien familial à l’étranger, quatre héritiers

Les faits

  • Un appartement estimé à 400 000 € dans un pays tiers, détenu en nom propre par un parent résident de France. Données inventées.
  • Quatre enfants, tous résidents de France ou d’un autre État.
  • Aucun testament connu.

La question

Que faut-il établir avant toute décision ?

  1. Quelle loi désigne les héritiers et fixe leurs parts ? Si les parts sont égales, chacun reçoit 100 000 € de valeur (400 000 € ÷ 4), mais en indivision sur un seul bien.
  2. Qui peut taxer la transmission : la France, le pays du bien, les deux ? Les droits et formalités se cumulent parfois, sans que l’un efface toujours l’autre.
  3. Comment mettre à jour le titre de propriété au nom des héritiers, et dans quel délai ?
  4. Comment décider à quatre : louer, vendre, entretenir ? Quelle majorité, quelle sortie pour celui qui veut partir ?

À retenir. La difficulté est rarement le taux : c’est le titre, la loi applicable et la décision à plusieurs. Mieux vaut y répondre du vivant.

Cas pédagogique fictif ; aucun droit de succession n’est chiffré parce que le résultat dépend de lois que la page ne traite pas.

Erreurs fréquentes

Neuf pièges, et ce que presque personne ne dit.

  • Comparer des rendements bruts.Un 7 % brut dans un pays peut valoir moins qu’un 4 % brut ailleurs, une fois vacance, charges, frais, impôts, change et sortie comptés.
  • Oublier les frais d’entrée et de sortie.Ils s’appliquent aux deux bouts du calcul et pèsent d’autant plus que la détention est courte.
  • Penser que l’impôt payé sur place règle la France.Si vous êtes résident fiscal de France, la France taxe en principe aussi. Le crédit d’impôt, quand il existe, est généralement plafonné.
  • Négliger le change.Un loyer en devise locale et un prêt en euros n’évoluent pas ensemble : l’écart peut effacer le rendement.
  • Oublier les déclarations.Revenus de source étrangère, comptes ouverts à l’étranger, IFI : l’oubli coûte plus cher que l’impôt lui-même.
  • Se fier à la brochure du vendeur.Loyers « garantis », rendements « nets » sans méthode : demandez les baux, les relevés et la source de chaque chiffre.
  • Structurer avant de savoir sortir.Le véhicule le plus simple à l’entrée est parfois le plus coûteux à la sortie ou à la transmission.
  • Négliger la transmission.La loi qui désigne les héritiers n’est pas celle qui fixe l’impôt, et l’indivision se prépare avant le décès.
  • Payer un acompte avant les vérifications.Une promesse signée et un acompte versé créent des obligations difficiles à défaire.

Ce qui fonctionne vraiment aujourd’hui

Une fonctionnalité testée vaut mieux que quinze promesses.

FonctionÉtatPrécision
Net Deal ReturnOpérationnelCalcul dans le navigateur, sans compte ; taux saisis par vous ; testé sur plusieurs cas recalculés à la main.
Checklist de due diligenceOpérationnelFiltre par type d’opportunité ; aucune donnée enregistrée.
Schémas de fluxOpérationnelStatiques, avec légende, hypothèses et date de validité.
Comparateur de véhiculesDémonstrationPrincipes généraux qualitatifs ; la plupart des points par pays sont « à vérifier ».
Analyse d’une opportunité que vous soumettezDépend d’un partenaireDroit étranger : un professionnel local habilité est nécessaire ; SFI coordonne.
Opportunités vérifiées et publiéesEn préparationAucune à ce jour. Voir la règle des trois conditions.

Questions fréquentes

SFI propose-t-elle des opportunités d’investissement ?
Non. Aucune opportunité n’est publiée sur ce site à ce jour. Une opportunité ne serait publiée qu’avec un propriétaire de l’information identifié, une date et une vérification documentaire datée. SFI n’est ni intermédiaire ni conseiller en investissements : elle analyse les dossiers qu’on lui soumet.
Quel véhicule choisir : en direct, en SCI, en société ?
Il n’existe pas de réponse universelle. Le bon véhicule dépend de votre résidence fiscale, du pays du bien, de la durée, du financement et de la transmission. Le comparateur de cette page donne les questions à poser, pas un classement.
L’impôt payé à l’étranger se déduit-il de l’impôt français ?
Parfois, selon la convention fiscale et la nature du revenu : crédit d’impôt, souvent plafonné à l’impôt français correspondant, ou exonération en France du revenu. La méthode se lit sur le texte de la convention, article par article.
Dois-je déclarer en France un bien situé à l’étranger ?
Les revenus qu’il produit sont en principe à déclarer, et les comptes ouverts à l’étranger doivent être signalés. L’IFI peut aussi s’appliquer si votre patrimoine immobilier net dépasse le seuil. Chaque point est à confirmer sur votre dossier.
Un prêt en euros ou en devise locale ?
Le prêt en euros fait porter le risque de change sur les loyers ; le prêt en devise locale le fait porter sur la revente et sur votre apport. Net Deal Return permet de tester les deux avec une devise plus faible.
Un rendement brut élevé est-il bon signe ?
Pas en soi. Il peut refléter un risque (titre, vacance, paiement, change, sortie). Seule la lecture du net, après charges, financement, impôts et sortie, permet de comparer.
Peut-on acheter à l’étranger par une société ?
Souvent oui, mais cela change qui est imposé, les retenues sur dividendes, les coûts de sortie et les exigences de substance. Le droit local de la société et du bien est à faire établir par un professionnel sur place.
SFI peut-elle trouver un bien ou me mettre en relation avec un vendeur ?
Non. SFI ne démarche pas, ne place pas de produit et n’intermédie aucune transaction. Elle peut analyser un dossier que vous lui soumettez et coordonner un professionnel local pour le droit étranger.

Sources consultées le 5 novembre 2026

À consulter pour vérifier (non lus pendant cette mise à jour)

Cadre d’intervention. SFI analyse la situation au regard du droit français et des conventions fiscales et coordonne l’analyse du droit du pays de l’actif avec un professionnel habilité sur place. SFI n’est ni un cabinet d’avocats ni un cabinet d’expertise comptable ; aucune économie d’impôt n’est garantie ; aucune implantation de SFI n’est revendiquée à l’étranger.
Pour aller plus loin
Net Deal ReturnOutil : du brut au net, avec vos hypothèsesSecond regard fiscalOffre : relire un dossier avant de signerFiscalité immobilièreSCI, location, plus-valuesAssurance-vie internationaleContrats et placements indirectsConventions fiscalesLire la méthode d’élimination de la double impositionFinance numériqueCrypto-actifs, MiCA, DAC8

Un dossier à analyser ?

Décrivez l’opportunité sans document confidentiel : SFI vous indique ce qu’elle peut analyser et ce qui relève d’un professionnel local.

Décrire mon projetNet Deal Return

Soumettre une opportunité à analyser

Il s’agit d’une demande d’analyse, pas d’une publication : indiquez le type d’actif, le pays, l’ordre de grandeur du montant, l’échéance et qui vous la propose. N’envoyez aucun document confidentiel à ce stade.

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Les informations transmises sont traitées de manière confidentielle et uniquement dans le cadre de l’étude de votre demande.

Envoi sécurisé via le service de formulaires de l’hébergeur (Netlify). Ne joignez aucun document confidentiel à ce stade. Détails : politique de confidentialité.

Contact direct
WhatsApp+33 7 82 33 50 27 Téléphone06 18 40 17 31 E-mailnaym@strat-fiscal.fr
  1. Vous exposez la situation, sans document confidentiel.
  2. SFI vous répond sous 48 h ouvrées avec un premier cadrage.
  3. Si une mission est utile, vous recevez une proposition écrite. Rien ne démarre sans votre accord.