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Outil · opérationnel

Net Deal Return : du rendement brut au gain net

Loyers, charges, financement, frais, impôts dans deux pays, change et revente : le net d’une opération à l’étranger, avec vos hypothèses et sans barème caché.

Calcul dans le navigateurAucun taux fourni : vous les saisissezVérifié le 5 novembre 2026
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Net Deal Return : combien reste-t-il, vraiment ?

Un outil de calcul pour passer du rendement affiché au gain net, avec vos hypothèses et sans barème caché.

Publié sous la responsabilité éditoriale de Naym Boutfirass, président de SFISources consultées le

La réponse en une minute

Net Deal Return transforme un rendement affiché en gain net en euros, poste par poste : loyers, vacance, charges, financement, frais d’achat et de revente, impôts dans deux pays, change.

  • Vous saisissez tous les taux : l’outil ne fournit aucun barème et n’invente aucun taux.
  • Le calcul se fait dans votre navigateur : rien n’est envoyé, rien n’est enregistré.
  • Les chiffres chargés au départ sont un exemple fictif ; vous pouvez l’effacer ou l’exporter en CSV.
  • Le résultat n’est ni une prévision de rendement ni un conseil en investissement.

L’outil de calcul

Saisissez vos hypothèses : le résultat se met à jour à chaque frappe. Exemple fictif chargé au départ.

Chargement de l’outil de calcul…

Utiliser l’outil en six étapes

Dans cet ordre : de la devise du bien jusqu’à la sortie.

  1. 1

    Charger ou effacer l’exemple

    L’exemple fictif montre un bien dans une devise imaginaire. « Tout effacer » remet les champs à zéro pour saisir votre cas.

  2. 2

    Saisir le bien et les frais

    Prix, frais d’acquisition, loyer, vacance, charges, taxe locale, gestion. Une virgule ou un point sont acceptés.

  3. 3

    Saisir le financement

    Montant emprunté, devise, taux, durée. Laissez 0 pour un achat comptant. La mensualité et les intérêts sont calculés mois par mois.

  4. 4

    Saisir vos taux d’impôt

    Impôt local, impôt français, méthode d’élimination de la double imposition, autres prélèvements : à lire dans les textes et la convention applicables.

  5. 5

    Saisir la sortie

    Durée de détention, prix de revente, frais, abattement et taux sur la plus-value.

  6. 6

    Lire, comparer, exporter

    Résultat, du brut au net, rendements, année par année, sensibilité. Exportez en CSV ou imprimez ; changez une hypothèse à la fois.

Comment le net se forme

Le schéma se lit à trois vitesses : trois secondes, trente secondes, ou en détail.

Du loyer au net en euros : cinq postes qui se servent avant vous

3 secondesLe bien produit des loyers et une revente ; charges, banque et deux fiscs se servent ; le change joue sur tout. Ce qui reste, en euros, est le net.

Schéma en étoile autour d’un bien loué à l’étranger. 1 : les charges et la vacance réduisent les loyers ; 2 : les mensualités partent vers la banque ; 3 : l’impôt du pays du bien est prélevé ; 4 : l’impôt français est dû, avec un crédit éventuel ; 5 : ce qui reste, converti en euros, est le net.Loyers etreventeCharges, vacanceBanqueFisc du paysdu bienFisc françaisNet en euros1Mensualités234Reste5Change € ↔ devise du bienUn report n’est pas un gain
  • Loyers
  • Prix, capital, argent
  • Impôt, retenue
Hypothèse : bien loué, détention de plusieurs années, taux saisis par l’utilisateur. Unités : montants en euros ou en devise du bien selon le cas. Source : méthode SFI, moteur Net Deal Return. Valable au 5 novembre 2026. Illustration pédagogique.

30 secondesLes numéros du schéma, dans l’ordre :

  1. La vacance et les charges non récupérables (entretien, assurance, gestion, taxe locale) réduisent les loyers encaissés.
  2. Les mensualités du prêt (intérêts et capital) partent vers la banque, dans la devise du prêt.
  3. Le pays du bien prélève son impôt sur les loyers puis sur la plus-value : taux que vous saisissez.
  4. La France peut taxer aussi ; selon la convention, un crédit d’impôt ou une exonération peut éviter la double imposition : vous choisissez la méthode.
  5. Ce qui reste, converti en euros aux taux de change que vous saisissez, est le gain net ; l’effet de change est isolé dans une ligne.
ExpertHypothèses, limites et points à faire vérifier
  • Chaque taux est une hypothèse saisie : l’outil ne contient aucun barème. Hypothèse
  • La base imposable est calculée ainsi : loyers encaissés × (1 − abattement) − charges × part déductible − intérêts déductibles, plancher à zéro. Un déficit n’est pas reporté.
  • Trois couches d’impôt sont séparées : impôt local, impôt français (avec crédit nul, plafonné ou exonération) et autres prélèvements sans crédit.
  • L’effet de change est le résidu entre la valorisation aux taux saisis et la valorisation au taux d’achat ; il n’est pas une prévision.
  • Le taux de rendement interne est calculé sur des flux annuels (apport en début de période, flux à la fin de chaque année).

Lire les résultats sans se tromper

Un rendement n’a de sens qu’avec sa définition.

Quatre rendements et un taux interne à ne pas confondre (statut : méthode SFI)
MesureCe qu’elle ditCe qu’elle ne dit pas
Rendement brutLoyer annuel à pleine occupation ÷ prix d’achat.Ni vacance, ni charges, ni frais, ni impôt, ni financement, ni change.
Net de chargesLoyers encaissés − charges, rapportés au coût d’entrée.Ni impôts ni financement.
Net d’impôtsAprès les impôts de l’année saisis par vous.Ni mensualités ni plus-value à la revente.
Rendement sur apportTrésorerie après mensualités ÷ apport.La revente : l’apport peut être récupéré ou perdu à la sortie.
Taux de rendement interneTaux annuel équivalent des flux de l’apport, revente comprise.Une prévision : il dépend entièrement de vos hypothèses.

Ce que l’outil fait, et ce qu’il ne fait pas

Une fonctionnalité testée vaut mieux que quinze promesses.

Ce que l’outil fait

  • Sépare rendement brut, charges, financement, coûts de transaction, impôts, sortie et change.
  • Calcule une mensualité constante, les intérêts et le capital restant dû à la revente.
  • Applique vos taux sur trois couches : local, France (crédit nul, plafonné ou exonération), autres prélèvements.
  • Affiche une sensibilité (taux du prêt, loyers, prix de revente, change) et exporte en CSV.

Cas de contrôle et tests

Comment savoir que l’outil calcule juste : en refaisant le calcul soi-même.

Deux cas de contrôle fictifs, recalculables à la main. Le moteur de l’outil donne les mêmes résultats à moins d’un euro près.

Cas de contrôle n° 1 · fictif · taux d’école · calcul à la main

Un studio en euros, détenu deux ans, sans prêt

Les hypothèses saisies (inventées)

  • Prix 200 000 € ; frais d’acquisition 8 % ; coût d’entrée 216 000 €.
  • Loyer 12 000 € par an, vacance 5 % : 11 400 € encaissés. Charges 1 500 €, taxe locale 1 200 €, gestion 6 % des loyers encaissés.
  • Taux : 10 % local ; 30 % France avec crédit plafonné ; 17,2 % de prélèvements sans crédit.
  • Revente au bout de 2 ans à 230 000 €, frais de revente 5 %. Plus-value : 20 % local, 19 % France (crédit plafonné), 17,2 % sans crédit.

Calcul à la main

Charges, gestion et taxe : 1 500 + 1 200 + 6843 384,00 €
Base imposable : 11 400 − 3 3848 016,00 €
Impôt local 10 % : 801,60 · France 30 % : 2 404,80 − crédit 801,60 · prélèvements 17,2 % : 1 378,753 783,55 €
Trésorerie d’une année : 8 016,00 − 3 783,554 232,45 €
Revente : 230 000 − 11 500 de frais = 218 500, moins 930 d’impôts sur la plus-value (base 2 500)217 570,00 €
Gain net : 2 × 4 232,448 + 217 570 − 216 00010 034,90 €

Le moteur de la page donne 10 034,90 € : écart inférieur à 1 €, vérifié à la construction de cette page et par un test automatique.

Cas pédagogique : prix, loyers et taux sont imaginaires et ne constituent ni un taux légal ni un rendement attendu.

Cas de contrôle n° 2 · fictif · devise imaginaire · calcul à la main

Un bien à 100 000 unités, une devise qui baisse, aucun impôt

Les hypothèses saisies (inventées)

  • Prix 100 000 unités, avec 1 € = 1,10 unité à l’achat et 1,20 à la revente (la devise du bien baisse).
  • Loyer 5 000 unités, taux moyen 1,10. Aucun frais, aucun impôt, aucun prêt. Revente à 100 000 unités après un an.

Calcul à la main

Apport : 100 000 ÷ 1,1090 909,09 €
Loyer : 5 000 ÷ 1,104 545,45 €
Revente : 100 000 ÷ 1,2083 333,33 €
Gain net : 4 545,45 + 83 333,33 − 90 909,09−3 030,30 €

Le moteur donne −3 030,30 €. Le prix de revente est identique en unités, mais la baisse de la devise fait perdre des euros : c’est l’effet de change, isolé dans le résultat de l’outil.

Cas pédagogique : taux de change imaginaires, aucune prévision.

VérificationMéthodeRésultat
Cas n° 1 (euro, sans prêt)Calcul à la main contre le moteur, test automatique dans le navigateurÉcart < 1 €
Cas avec prêtMensualité, intérêts et capital restant dû recalculés par une formule fermée indépendanteÉcart < 1 €
Cas n° 2 (change)Calcul à la main contre le moteurÉcart < 1 €
Export CSVTéléchargement local déclenché dans un navigateur automatiséFichier généré, aucun envoi réseau
Affichage 390 / 768 / 1440 pxNavigateur automatiséPas de défilement horizontal, aucune erreur console

Ce qui fonctionne vraiment aujourd’hui

Opérationnel, démonstration, en préparation ou dépendant d’un partenaire.

FonctionÉtatPrécision
Calcul du net, sensibilité, rendementsOpérationnelDans le navigateur, sans compte, testé sur plusieurs cas recalculés à la main.
Export CSV et impressionOpérationnelFichier local ; l’impression reprend les hypothèses saisies.
Barèmes pays par pays préchargésEn préparationVolontairement absents : aucun taux n’est fourni tant qu’il n’est pas vérifié à la source.
Sauvegarde et partage de scénariosEn préparationAucune donnée n’est conservée ; l’export CSV sert de sauvegarde.
Analyse de votre dossier par SFIDépend d’un partenaireDroit étranger : un professionnel local habilité est nécessaire ; SFI coordonne.

Questions fréquentes

Net Deal Return donne-t-il un rendement fiable ?
Il donne un résultat cohérent avec les hypothèses que vous saisissez, rien de plus. Les taux, les loyers, le prix de revente et le change sont les vôtres ; l’outil ne les prédit pas et ne les vérifie pas.
Où trouver les taux d’impôt à saisir ?
Dans les textes fiscaux du pays du bien, ceux de France et la convention fiscale applicable. La page « Investir à l’étranger » indique les portails à consulter, et SFI peut relire votre dossier. Aucun taux n’est fourni ici pour éviter de donner un chiffre non vérifié.
Mes données sont-elles envoyées quelque part ?
Non. Le calcul se fait dans votre navigateur, sans cookie ni appel réseau. Rien n’est enregistré : en fermant la page, les saisies disparaissent. Exportez en CSV pour les conserver.
Pourquoi le résultat change-t-il avec le taux de change ?
Les loyers, les charges et la revente sont dans la devise du bien alors que le gain est compté en euros. Si la devise baisse, les mêmes unités valent moins d’euros. Le prêt en euros ou en devise locale déplace ce risque.
L’outil calcule-t-il les droits de mutation, la plus-value ou l’IFI ?
Non : il applique les taux que vous saisissez pour les frais d’acquisition et la plus-value, et ne calcule pas l’IFI. Les barèmes et les règles d’exonération relèvent des textes applicables.
Puis-je utiliser l’outil pour une société ou des titres ?
Il est conçu pour un bien loué détenu en direct. Pour une société, la fiscalité se déroule à deux niveaux (société puis associé) : l’outil ne la modélise pas. Voir la page Investir à l’étranger pour les véhicules.
Comment vérifier que le calcul est juste ?
Refaites à la main les deux cas de contrôle de cette page : le moteur doit donner le même résultat à moins d’un euro près. Le CSV exporté liste toutes les hypothèses saisies pour relire un scénario.

Sources consultées le 5 novembre 2026

À consulter pour vérifier (non lus pendant cette mise à jour)

Cadre d’intervention. SFI analyse la situation au regard du droit français et des conventions fiscales et coordonne l’analyse du droit du bien avec un professionnel habilité sur place. SFI n’est ni un cabinet d’avocats ni un cabinet d’expertise comptable ; aucune économie d’impôt n’est garantie ; aucune implantation de SFI n’est revendiquée à l’étranger.
Pour aller plus loin
Investir à l’étrangerMéthode d’analyse, véhicules, due diligenceSecond regard fiscalOffre : relire un dossier avant de signerFiscalité immobilièreSCI, location, plus-valuesConventions fiscalesLire la méthode d’élimination de la double impositionOutils SFITous les simulateurs et calculateurs

Un résultat à faire relire ?

Décrivez votre scénario sans document confidentiel : SFI indique ce qu’elle peut relire, et ce qui relève d’un professionnel local.

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Faire relire une hypothèse ou un scénario

Indiquez le pays du bien, le type d’actif, l’ordre de grandeur et ce que vous voulez vérifier (taux, convention, méthode). N’envoyez aucun document confidentiel à ce stade.

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Les informations transmises sont traitées de manière confidentielle et uniquement dans le cadre de l’étude de votre demande.

Envoi sécurisé via le service de formulaires de l’hébergeur (Netlify). Ne joignez aucun document confidentiel à ce stade. Détails : politique de confidentialité.

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WhatsApp+33 7 82 33 50 27 Téléphone06 18 40 17 31 E-mailnaym@strat-fiscal.fr
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  3. Si une mission est utile, vous recevez une proposition écrite. Rien ne démarre sans votre accord.