Patrimoine · France ↔ Maroc

Immobilier France–Maroc : acheter, louer, vendre sans payer deux fois

Un appartement à Casablanca, une maison à Toulouse : chaque bien est imposé là où il se situe, puis lu par l’État de résidence. Le mode de détention et les preuves décident du résultat.

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Faire analyser mon projet immobilier Fiscalité immobilière

Publié sous la responsabilité éditoriale de Naym Boutfirass, président de SFISources consultées le 28 octobre 2026

La réponse courte

Un bien immobilier est imposé dans l’État où il se situe (convention du 29 mai 1970, articles 4 et 9) : loyers et plus-values d’un appartement à Casablanca relèvent du Maroc, ceux d’une maison en France relèvent de la France. L’État de résidence du propriétaire impose aussi, avec une réduction d’impôt pour éviter la double imposition (article 25).

Ce qui change tout : où vous résidez, le mode de détention (en direct ou par une société), l’usage du bien (résidence principale, locatif) et les formalités. Les prélèvements sociaux français ne sont pas couverts par le crédit conventionnel.

Pour qui est cette page

Marocains résidant à l’étranger propriétaires en France ou au Maroc.
Résidents de France qui achètent ou louent un bien au Maroc.
Familles qui détiennent un bien des deux côtés et envisagent de vendre ou de transmettre.

Acheter, louer, vendre : ce qui se passe de chaque côté

Chaque étape se lit des deux côtés. Les taux marocains ne sont pas reproduits sans vérification : ils figurent sur tax.gov.ma.

Étape	Côté Maroc	Côté France
Achat	Droits d’enregistrement et de conservation foncière selon la nature du bien barème à vérifier avec l’ANCFCC. La loi de finances 2026 prévoit un droit supplémentaire pour les paiements non traçables au-delà de 300 000 DH à vérifier au BO.	Droits de mutation en cas d’achat en France. Un achat financé par un crédit pose la question de la déductibilité des intérêts, à construire avant la signature.
Location	Impôt sur les revenus fonciers ; retenue sur loyers annoncée à compter du 1er juillet 2026 selon les synthèses consultées champ exact à vérifier	Résident de France : déclaration des loyers marocains avec crédit d’impôt. Non-résident propriétaire en France : revenus fonciers imposés au taux minimum de 20 % ou 30 %, ou au taux moyen s’il est plus favorable Vérifié.
Vente	Taxe sur les profits immobiliers, avec abattements et exonérations selon la durée et l’usage à vérifier sur tax.gov.ma.	Plus-value imposable en France sur un bien français : prélèvement de 19 % et prélèvements sociaux selon les synthèses consultées ; exonérations possibles (résidence principale, seuil de 150 000 € sous conditions) à vérifier.
Patrimoine	Biens à déclarer dans l’actif successoral ; transferts de fonds soumis à la réglementation des changes Office des changes.	IFI : l’immobilier détenu directement, y compris à l’étranger pour un résident de France, entre dans l’assiette au-delà d’un seuil seuil à vérifier. Le bien détenu en direct ne se déclare pas sur le formulaire 3916, qui vise les comptes à confirmer.

Cas pratique chiffré : un loyer de Casablanca

Cas pratique

Loyer de Casablanca perçu par un résident de France

Les faits

Hypothèses : propriétaire résident fiscal de France, appartement loué nu à Casablanca, 9 600 € de loyers sur l’année.
Charges déductibles retenues : 2 880 € ; tranche marginale supposée de 30 %.
Impôt marocain supposé à 1 100 € pour l’exemple.

La question

Combien d’impôt au total, et la double imposition est-elle neutralisée ?

Où ? Un bien immobilier est imposable dans l’État où il se situe (articles 4 et 9 de la convention) : le Maroc impose le loyer.
France : le propriétaire résident de France déclare aussi le loyer. L’article 25 de la convention accorde une réduction d’impôt correspondant à l’impôt prélevé à la source, dans la limite de l’impôt français afférent (BOFiP) Vérifié.
Résultat : le crédit absorbe 1 100 € des 2 016 € d’IR ; il reste 916 € d’IR et 1 156 € de prélèvements sociaux, qui ne sont pas couverts par le crédit.
Variante : si le propriétaire est résident du Maroc, la France ne taxe pas ce loyer, mais le Maroc oui, avec ses propres règles.

À retenir. La double imposition de l’impôt sur le revenu est neutralisée par le crédit ; les prélèvements sociaux français restent dus. Le résultat dépend des charges déductibles et de l’impôt marocain réel.

Cas d’école avec hypothèses explicites, à ne pas reprendre tel quel. L’éligibilité de votre bien aux régimes forfaitaires, le calcul de l’impôt marocain et le taux des prélèvements sociaux sont à vérifier.

Cas chiffré — résident de France, loyer d’un appartement à Casablanca
Poste	Hypothèse / calcul	Montant
Loyers annuels perçus	Hypothèse	9 600 €
Charges déductibles retenues	Hypothèse (intérêts, taxes, frais de gestion)	2 880 €
Revenu net imposable en France	9 600 − 2 880	6 720 €
Impôt sur le revenu avant crédit	Tranche marginale supposée 30 % : 6 720 × 30 %	2 016 €
Prélèvements sociaux	6 720 × 17,2 % taux à vérifier	1 156 €
Impôt marocain acquitté	Hypothèse, à faire calculer par un praticien marocain	1 100 €
Crédit d’impôt en France	Minimum entre l’impôt marocain (1 100 €) et l’IR français (2 016 €)	1 100 €
IR français après crédit	2 016 − 1 100	916 €
Total payé (France 916 + 1 156 ; Maroc 1 100)		3 172 €

Un appartement à Casablanca loué par un résident de France : deux États, un loyer

Pièges fréquents

Le crédit d’impôt oublié

L’impôt marocain acquitté n’est imputé en France que s’il est déclaré et justifié. Sans justificatif, la double imposition subsiste.

Le mode de détention figé trop tard

Détenir en direct, en SCI ou par une société change l’impôt, la transmission et la sortie. Se décide avant l’acquisition.

Le paiement non traçable

Un règlement en espèces ou non tracé peut coûter cher au Maroc et fragilise la preuve en France. À éviter dès le compromis.

La résidence mal qualifiée

Un bien des deux côtés complique l’analyse du foyer. La résidence se tranche avant de déclarer les loyers.

Notre méthode

1
Résidence et mode de détention
Où êtes-vous résident, qui détient le bien et comment ? C’est le point de départ.
2
Chiffrage des deux côtés
Loyers, charges, plus-value probable, crédit d’impôt, prélèvements sociaux : un tableau avec hypothèses explicites.
3
Coordination locale
Notaire, avocat et fiscaliste marocains pour les actes et les taxes locales, chacun dans son périmètre.
4
Dossier de preuve
Actes, justificatifs de paiement, impôts acquittés : de quoi justifier le crédit d’impôt et la cession.

Questions fréquentes

Je suis MRE : la France taxe-t-elle mes loyers français ?

Oui. Un non-résident reste imposable en France sur les revenus de ses biens situés en France. L’impôt est au moins calculé au taux minimum (20 % jusqu’à 29 579 € de revenu net imposable en 2025, 30 % au-delà), ou au taux moyen s’il est plus favorable.

Mes loyers de Casablanca sont-ils imposés en France ?

Si vous êtes résident fiscal de France, oui : vous les déclarez, et l’impôt marocain donne droit à une réduction d’impôt dans la limite de l’impôt français afférent. Si vous êtes résident du Maroc, la France ne les taxe pas.

Puis-je vendre mon logement en France sans payer d’impôt si je suis non-résident ?

Des exonérations existent, notamment pour la résidence principale ou sous un seuil de 150 000 € et des conditions strictes. Vérifiez-les à la date de la vente, car elles dépendent de votre résidence et de la durée.

Un bien au Maroc doit-il apparaître sur le formulaire 3916 ?

Le formulaire 3916 vise les comptes bancaires et d’actifs numériques à l’étranger. L’immeuble détenu en direct ne s’y déclare pas, mais ses revenus, sa valeur (IFI) et sa cession se déclarent.

Faut-il passer par une société pour acheter ?

Il n’y a pas de réponse de principe : une société change l’impôt, la transmission et la sortie. Elle se compare sur chiffres avant l’achat (voir Holding Architect).

Sources officielles

Convention fiscale France–Maroc du 29 mai 1970 (texte officiel, impots.gouv.fr) — Administration fiscale française
BOFiP — BOI-INT-CVB-MAR : Convention France–Maroc (version en vigueur) — BOFiP-Impôts
impots.gouv.fr — fiche relais « particularités de la fiscalité des non-résidents » (mars 2026) — Direction générale des Finances publiques
impots.gouv.fr — Qu’est-ce que le taux moyen ? Puis-je en bénéficier ? — Direction générale des Finances publiques
Direction générale des impôts du Maroc (tax.gov.ma) — Code général des impôts et notes circulaires — DGI Maroc
Secrétariat général du gouvernement — Bulletin officiel du Royaume du Maroc (loi de finances 2026) — SGG Maroc
ANCFCC — Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie — ANCFCC
Office des changes du Maroc — réglementation des changes — Office des changes

Cadre d’intervention. SFI analyse la situation au regard du droit français et des conventions fiscales et coordonne l’analyse du droit marocain avec un professionnel habilité sur place. SFI n’est ni un cabinet d’avocats ni un cabinet d’expertise comptable ; aucune économie d’impôt n’est garantie ; aucune implantation de SFI n’est revendiquée à l’étranger.

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