Cas pratique
Micro-BIC, réel et coût de la revente
Les faits
- Un studio meublé loué 14 000 € par an ; charges déductibles de 3 000 €, intérêts d’emprunt de 2 000 €, amortissement annuel de 6 000 €.
- Tranche marginale de 30 % ; prélèvements sociaux sur les loyers non pris en compte (à confirmer).
- Revente après 10 ans, plus-value augmentée de 60 000 € d’amortissements réintégrés.
- Taux de plus-value immobilière : 19 % (IR) + 17,2 % (prélèvements sociaux), avec abattements pour durée de détention de 10 ans (30 % pour l’IR, 8,25 % pour les prélèvements sociaux).
La question
L’amortissement est-il avantageux sur 10 ans ?
- Micro-BIC : base 7 000 €. Réel : base 3 000 € (14 000 € − 3 000 − 2 000 − 6 000).
- Économie d’impôt annuelle à 30 % : (7 000 € − 3 000 €) × 30 % = 1 200 €, soit 12 000 € sur 10 ans.
- Coût de la réintégration : 60 000 € × (19 % + 17,2 %) = 21 720 € avant abattements ; environ 17 449 € après abattements de durée de détention.
- Solde sur 10 ans : 12 000 € d’économie − 17 449 € de coût = -5 449 € (hors prélèvements sociaux sur les loyers, à évaluer).
À retenir. Pour une revente à dix ans, l’amortissement peut être neutre, voire défavorable. Il vaut davantage en détention longue, en transmission par décès ou dans une résidence avec services.
Chiffres illustratifs ; ne tiennent pas compte de la fiscalité sociale sur les loyers, d’une éventuelle exonération de plus-value, ni des spécificités du non-résident.