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Atlas visuel · planche III

Démembrement et donation de la nue-propriété

On donne la nue-propriété, on garde l’usufruit : les droits portent sur la seule nue-propriété, et la réunion au décès n’est pas taxée de nouveau.

GratuitVérifiée le 29 octobre 2026À imprimer ou partager
Voir le schémaTélécharger l’affiche

Publié sous la responsabilité éditoriale de Naym Boutfirass, président de SFISources consultées le

Vue immédiate · 3 secondes
Schéma de la donation de nue-propriété : un parent de 66 ans donne à son enfant la nue-propriété d’un appartement (1), garde l’usufruit et les loyers (2), l’enfant paie des droits sur 60 % de la valeur après un abattement de 100 000 euros (3). Barres : usufruit 40 % et nue-propriété 60 % ; droits de 98 194 euros en pleine propriété contre 50 194 euros en nue-propriété.Cas illustratif‡ : 600 000 €, parent de 66 ansUsufruit 40 %Nue-propriété 60 %Pleine propriétéDroits : 98 194 €‡Nue-propriétéDroits : 50 194 €‡ParentdonateurAppartementEnfantFiscDonation de la nue-propriété1Usage, loyers2Droits3Abattement : 100 000 €par parent et enfant,tous les 15 ans*
  • Loyers
  • Transmission
  • Impôt, retenue
Illustration pédagogique. * source secondaire · † à vérifier · ‡ hypothèse du cas illustratif.
Vue explicative · 30 secondes
  1. 1

    Donner la nue-propriété

    Le parent donne la nue-propriété du bien (acte notarié pour un immeuble) et conserve l’usufruit. L’enfant devient nu-propriétaire.

  2. 2

    Garder l’usage et les revenus

    L’usufruitier garde la jouissance du bien (occupation, loyers) mais aussi certaines charges ; la répartition des travaux et des taxes doit être écrite dans l’acte.

  3. 3

    Calculer les droits

    Les droits ne portent que sur la valeur de la nue-propriété, fixée par le barème de l’article 669 du CGI selon l’âge de l’usufruitier (60 % à 66 ans), après l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant.

  4. 4

    Compter 15 ans

    L’abattement se renouvelle tous les 15 ans (rappel fiscal) : donner tôt, par étapes, est souvent plus efficace que donner une fois tard.

  5. 5

    Au décès : la réunion

    Au décès de l’usufruitier, l’usufruit s’éteint et l’enfant devient plein propriétaire, sans nouvelle taxation de cette réunion.

Vue expert · 3 minutes

Règles, chiffres et statut de chaque donnée

PointValeurStatutSource
Valeur de la nue-propriété à 66 ans60 % de la pleine propriété (usufruit 40 %)SecondaireBarème de l’art. 669 du CGI, page SFI Donations et nue-propriété (« selon nos recoupements »)
Abattement parent → enfant100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ansSecondairePage SFI Donations et nue-propriété (à confirmer au BOFiP à la date de l’acte)
Droits en pleine propriété98 194 € (base de 500 000 €)HypothèseCas illustratif de la page SFI, barème de l’art. 777
Droits en nue-propriété50 194 € (base de 260 000 €)HypothèseCas illustratif de la page SFI : frais d’acte et donations antérieures exclus

Les erreurs fréquentes

  • Oublier le rappel de 15 ansUne donation ancienne consomme tout ou partie de l’abattement.
  • Démembrer un bien à vendreLa vente exige l’accord des deux parties et le partage du prix.
  • Négliger l’IFIL’usufruitier reste en principe imposable sur la pleine valeur du bien.
  • Donner pour le seul motif fiscalRisque d’abus de droit (art. L. 64 du LPF).
  • Ne pas écrire qui paie quoiTravaux, taxe foncière et charges de copropriété doivent figurer dans l’acte.
Affiche SVGAffiche PNG 1080 × 1350
Pour aller plus loin
Donation, démembrement, nue-propriétéBarèmes, cas chiffré, FAQSuccession internationaleHéritiers et biens à l’étrangerPacte DutreilTransmettre une entrepriseAssurance-vie et internationalUne autre voie de transmissionCalendrier fiscal personnelOutil : suivre le rappel de 15 ansRevue fiscale du patrimoineOffre : périmètre et livrablesToutes les fiches visuellesLes dix planches de l’atlas

Sources officielles

Cadre d’intervention. SFI analyse la situation au regard du droit français et des conventions fiscales. SFI n’est ni un cabinet d’avocats ni un cabinet d’expertise comptable ; aucune économie d’impôt n’est garantie ; aucune implantation de SFI n’est revendiquée à l’étranger.

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