SCI à l’IR ou SCI à l’IS
À l’IR, les loyers sont imposés chez les associés. À l’IS, la société paie l’impôt, amortit, puis les dividendes sont taxés au PFU.
Publié sous la responsabilité éditoriale de Naym Boutfirass, président de SFISources consultées le
- Dividendes
- Loyers
- Impôt, retenue
- 1
Encaisser les loyers
Dans les deux cas, le locataire paie des loyers à la SCI. Ce qui change, c’est l’endroit où ils sont imposés.
- 2
SCI à l’IR : transparence
La SCI à l’IR est transparente : ses loyers deviennent des revenus fonciers imposés au barème chez chaque associé. Pas d’amortissement.
- 3
SCI à l’IS : l’impôt à la source
La SCI à l’IS est imposée à l’impôt sur les sociétés (15 % dans la limite de 42 500 € de bénéfice pour les PME sous conditions, puis 25 %) et peut amortir le bien.
- 4
SCI à l’IS : la distribution
Les bénéfices distribués aux associés sont taxés au PFU : c’est la double imposition de l’IS, à mesurer avant de choisir.
- 5
Penser à la sortie
À l’IR, la plus-value suit le régime des particuliers (19 % + 17,2 %, abattements pour durée). À l’IS, elle est calculée sur la valeur nette comptable : l’amortissement se récupère.
Règles, chiffres et statut de chaque donnée
| Point | Valeur | Statut | Source |
|---|---|---|---|
| SCI à l’IR : loyers | Transparente : revenus fonciers des associés | Secondaire | Tableau « Comparer les structures », page SFI SCI, LMNP, LMP |
| Plus-value des particuliers | 19 % (IR) + 17,2 % de prélèvements sociaux, avec abattements pour durée de détention | Secondaire | Page SFI SCI, LMNP, LMP (cas chiffré) |
| IS : taux | 25 % ; taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice (PME, conditions de l’art. 219 I b du CGI) | Officiel | impots.gouv.fr — Impôt sur les sociétés (page mise à jour le 16/02/2023) |
| PFU à la distribution | 31,4 % | Secondaire | Page SFI Holding patrimoniale (LFSS 2026), à confirmer |
| SCI à l’IS : sortie | Plus-value professionnelle calculée sur la valeur nette comptable ; IFI sur les parts | Secondaire | Tableau « Comparer les structures », page SFI SCI, LMNP, LMP |
Les erreurs fréquentes
- Choisir l’IS sans simuler la sortieL’amortissement déduit se retrouve dans la plus-value professionnelle.
- Croire que la SCI protège de la plus-valueÀ l’IR comme à l’IS, aucune exonération automatique.
- Oublier l’IFI sur les partsLes parts de SCI à l’IS entrent dans l’assiette de l’IFI.
- Ignorer l’emprunt et la cautionResponsabilité indéfinie des associés dans la SCI à l’IR.
Sources officielles
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